作者：刘展超
如果你在自住外还有一套价值500万元的房产，是将其对外出租收取租金，还是直接卖掉将房款存进银行吃利息？哪种方式收益大？
I北方网近日发布报告称，由于房价的高企，多数城市租金无法追上房价上涨的步伐，全国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间水平。
这背后不仅是房价的逐年走高，再梳理也可发现，与居民收入相比，国内热点城市房租并不便宜。但专家认为，随着相关政策的引导，租赁市场的稳定可以预期。
仅1城租售比处于国际合理水平
房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300～1：200。
对于房产持有者来说，租售比较低，意味着房产的租金回报率低，远远不如一次性卖掉房产获得的收益多。在报告统计的50个全国大中城市中，平均租金回报率为2.2%，低于2年的银行存款利率（2.4%），租金回报率处于较低水平。
从城市等级来看，一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年；二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556。
一线城市中，北京、深圳房价高企，租售比最低，租金回报率均为1.8%；上海租售比最高，租金回报率为2.0%；广州在一线城市中租金房价双双垫底，租金回报率为1.8%。四个城市租金回报率均不高于2%。
高租售比TOP10的城市主要聚集在东北区域，如哈尔滨、沈阳、长春、大连。东北经济相对薄弱，外来人口吸引力不强，房价处于相对低位，但东北省会城市对区域内务工人群的吸引力较强，租赁市场热度高，租金处于相对高位。
租售比最高的城市为哈尔滨，租金回报率为4.0%，租售比突破1：298，是上述50城中唯一一个在国际租售比合理区间的城市。
哈尔滨租金高房价低，在中国大中城市中较为少见。报告认为，哈尔滨人口流入弱，房价处于全国的洼地，当前房价并不高。而哈尔滨作为黑龙江的省会城市，对区域内务工人口有较高吸引力，租赁市场活跃，租金较高。
重购轻租背后：房价逐年上涨
房屋出租收益不敌银行存款利率，是不是应该及时卖房？从市场表现来看，并非如此。
如果房价能够稳步上涨，在将其对外出租收取租金的同时，还可以享受房产本身的增值，这可能要比直接卖掉房产把钱存银行要划算得多。
那房价到底走势如何？总体来看，国内多数城市近些年来房价涨多跌少，且并未见到大幅回调的现象。
记者梳理过去10年的数据发现，全国商品房均价逐年稳步攀升（商品房销售均价=商品房销售额/商品房销售面积）。从2009年的4681元/平方米至2019年，尚未出现年度下降的情况，并在10年内翻了一番。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2019年10月份全国商品房均价为9337元/平方米。2019年全国房价的主要特征在于，房价走出了8000元的行列，正式进入9000元阶梯。随着高端项目入市，价格方面也是涨易跌难。不过，部分房企当前资金面明显收紧，会有企业采取以价换量的销售策略。
当然，十年翻倍也并非很大的涨幅，同期（2009~2018年）中国GDP涨幅为158%，全国居民人均可支配收入涨幅为156.6%。
乍看之下，全国平均房价10年涨幅不及GDP和居民收入增速，但中国楼市区域性极强，热点城市的房价涨幅远远高于非热点城市，十年间涨幅高达数倍的情况也比比皆是。
这也是为何国内一些热点城市房产领域重购轻租的原因，对于一些投资投机性需求来说，他们购入房产并非在意短期租金，而是更看重未来几年的房产增值。
与高企的房价相比，国内很多城市的租金收入看起来并不理想，况且，购来的新房多半是毛坯状态，如想出租还要进行装修，耗时耗力，不如闲置几年还以毛坯状态出售。
这些房源的闲置，客观上减少了一个城市可以对外出租的潜在房源数量，增大了当地租赁市场的供需矛盾，进而也会影响房租的变化。
去年12月，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告称，2011、2013、2015年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%，呈现逐渐上升的态势。到2017年，我国城镇地区住房空置率达21.4%，全国城镇地区有6500万套空置住房，我国二线和三线城市住房空置率高于一线城市。
中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，从国际比较来看，中国住房空置率仍然处于较高水平，应研究制定空置税和房产税有助盘活存量住房，降低空置率。
尽管业界并非全部认可上述数据，但盘活存量房源来缓解住房供需矛盾逐渐成为共识。
去年10月，国务院参事、住建部原副部长仇保兴建议，为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，应率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。
不过，通过调整税收的方式来盘活空置住房，尚需时日。按照税收法定原则，今后开征新税的，应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律。所谓空置税并未出现在十三届全国人大常委会五年立法规划中。这也意味着，如无意外情况，至少到2023年，空置税不会进入人大的立法议程。
即便通过税收的方式试图盘活存量房源，也不意味着这些房源会及时进入买卖或者租赁市场，收益的高低才是这些房主们做决策时最重要的考虑因素。
房租过低还是房价太高
如今国内多数城市房屋租售比数据较低，说明要么国内房租偏低，要么房价偏高。在当前情况看来，与居民收入相比，国内热点城市房租并不便宜。上述诸葛找房报告认为，从数据上看，一线城市“买不起也租不起”，中国居民大部分支出上交房东。
以整租一居室价格作为参考，北、上、深整租一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%，仍维持在高位；合租租金收入比分别为46.2%、43%、37.6%，就是说即使选择合租的住房模式，在北上深租房成本也达到收入的30%以上。
部分二线城市同样具备租房压力，如大连、西安、杭州、成都等热点二线城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同样位于高位。
推动租金上涨的因素除了季节性租赁小高峰外，近年来，热点城市人才引进力度加大、落户门槛降低，人口吸引力进一步增强，人口流入导致租房需求增加。比如，西安、杭州、成都近两年高新科技行业持续发展，外来就业人口吸引力逐渐增强，租房成本进一步提升。
针对这些城市的租房难、租金贵问题，中央部委试图通过财政支持的引导效应，改善其租赁住房消费环境，加快形成租购并举的格局。
今年7月，财政部和住建部联合发布通知，北京、上海、南京、杭州、广州、深圳、重庆、成都等16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，中央财政将按城市规模分档给予奖补资金支持。其中，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。试点示范期为三年。
换言之，上述16个城市一年奖补资金总额将达到134亿元，如按三年计算则为402亿元。按照相关方案，这些资金可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。
“租赁市场的健康是房地产市场健康的一个重要组成部分，只有租赁市场稳定了，买卖市场才能稳定，当下租赁市场的确存在部分问题，但随着政策的重视，租赁市场的稳定可以预期。” 中原地产首席分析师张大伟称。
责任编辑:万琳
