一场疫情，让春节假期变得十分漫长，城市街头不复往日的车水马龙，没有人潮、没有堵车，一切都像是人们曾经想要拥有的样子。但现在，没有人不期待城市能回到当初那个繁荣甚至有些拥堵的状态。
不过，目前防控形势依然严峻，为了减少这场疫情对生活和经济的冲击，各行各业的人们也开始自救。学校纷纷鼓励老师做“主播”，餐厅加快转型外卖和“菜场”，一些公司捡起搁置许久的在线协作方案，就连房地产企业也启动了线上卖房。
一、疫情之下，房企承压
房地产属于资金密集型行业，一旦资金链断裂，生产将不可持续。因此，对房地产企业来说，现金流至关重要，而房企现金流的主要流入来源则是销售回款和借贷。
按照惯例，每年三四月份都是房地产企业销售的重要时段。以2019年为例，销售总量为15.9万亿，其中一二月份占比合计8%，3月份占9%。但今年突如其来的疫情打断了这个节奏。
武汉长期以来都是众多全国性房企布局的核心城市。据第一财经统计，对于全国前二十强房企，湖北省销售额占全国销售额之比基本维持在4-6%之间。而此次疫情相对较重的广东、浙江、湖南、河南、重庆等省市都是房地产头部企业大举投资的区域市场。
疫情期间，超过20多个省区市售楼处按下暂停键、项目复工日期不断延长，这都对销售回款造成不利，小房企可能破产，大房企则难免现金流吃紧。
此外，即将到期的企业债券，给房企带来不小的再融资压力。2020年和2021年是房企还债的高峰期。根据中国指数研究院的统计，2020年中国房企债券到期偿还总规模为7493.9亿元，2021年将超过1万亿元。
据国际评级机构惠誉在2月17日发布的报告，在由惠誉给出债券信用评级的166家中国公司中，有7家公司的“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别。7家公司中6家是中小型房企。
据房地产研究中心克而瑞统计，截至2020年2月10日，全国共有69家房企破产，仅2月上旬就有20家。随着新冠肺炎疫情持续，更多房企或将申请破产。
二、房企电商化，开启自救之路
疫情对房企现金流的影响，不仅局限在中小房企，高杠杆的大型房企也开始求变以缓解资金压力。
在售楼处关闭后，房企纷纷涌向了线上平台。线上找房平台和房企相继上线“网上售楼处”，提供VR看房、直播卖房等。事实上，房企在线上营销的投入已有多年，如房产KOL和自媒体大V的楼盘推荐、房源在线搜索、App开屏广告等，但与电商不同的是，客户最终的成交决策还是需要在售楼处现场完成。
此外，买房属于“高客单价、低频次”消费行为，面对疫情，消费者买房的兴致缺缺，加上房子非标准化的属性，线上场景一时难以取代线下。因此，线上购房的效果最初并不如预期。
线上购房效果不佳，融创、新力、碧桂园、阳光城等房企又相继推出“无理由退房”服务，期望能锁定部分购房需求。这一服务并非新生概念，由恒大于2015年4月最早提出。也正是恒大，将电商卖货打折引流的套路学到了极致。
恒大是典型的高周转房企，依赖“快开工、快销售、快回款”的方式来冲规模并实现高利润。这种方式能提高资金周转率，但要求企业有较快的现金回流速度，否则难以为继。
因此，面对疫情，恒大加大了线上售房的力度，其全民营销活动和“全线75折”政策赚足了眼球。在2月16日的发布会上，恒大管理层宣布，自2月13日全面实现网上销售以来，3天内实现客户认购房屋47540套，对应价值约580亿元。
恒大之后，富力地产、中南建设等房企陆续效仿，未来或许更多房企会继续跟进。尽管营销活动为房企增加不少成本，但早起的鸟儿才有虫吃，越早抢到客人，才能先解决回款问题。
三、政策纾困楼市
新冠疫情将现金流紧张的房企推向了悬崖边缘。作为中国经济的压舱石，房地产行业并不缺少争议，但必须承认的是，一旦房地产出现问题，中国经济的发展将受到较大影响。
在疫情发生后，从中央层面到地方层面，均推出一系列政策缓解房企压力。
目前，央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等多个部委共出台了若干专项通知。从目前出台的支持政策内容看，主要包括金融资金支持和专项企业纾困两方面：
一是面向全社会提供资金流动性支持，具有广泛性。主要通过公开市场操作提供充足货币流动性、适当下调贷款利率及增加信用贷款等方式。
2月3日至17日间，央行仅通过公开市场操作投放的流动性就高达3万亿元，较充裕的流动性将引导资金成本有所降低，LPR利率大概率下行，与疫情所产生的对企业现金流的影响相对冲。
二是针对受疫情影响个人和企业的支持，主要包括企业营业产生的税项的减免、个人所得税的免征、企业及个人捐赠相关纳税的扣除、对部分疫情防控保障企业贷款的财政贴息等。
各省市也纷纷出台政策舒缓房地产行业困境。目前已有十余省市集体出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政，具体涉及：延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件、税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等，意在缓解房地产企业资金周转压力，支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。
还有部分地区房地产协会谏言：阶段性放宽预售政策，适当放宽限购政策，降低按揭首付比例，降低二手房交易税费等，以期提振居民购房需求，减缓市场下行压力。
现在的问题是，要为了疫情调整楼市调控政策吗？目前，多家证券机构预计，楼市调控政策或将出现边际宽松。民生证券研究员认为，从宏观经济来看，目前政策层面在逐步释放流动性，对冲疫情冲击。即便没有疫情影响，房地产销售端的增速也将在2020年一季度由正转负，楼市政策调整迫在眉睫。
目前来看，未来是否放松房地产调控仍有待观察。
四、“75折”之后
在“全线75折”的热闹背后，中国楼市还需要在压力之下进行一些冷思考。
《经济学人》二月刊文章提出，过去半个多世纪，鼓励自住的房产政策和对“居者有其屋”的执念已经在西方引发了史上最严重、持续时间最长的慢性经济危机。富裕国家的房价高企和房贷积累加大了发生危机的可能，也使市场变得不稳固、低效和不公平。
纵观全球，多数大城市都染上了这样的慢性病。在美国，房价的疯狂上涨集中在一些繁荣城市，其他富裕国家的全国平均房价均已飙升，英语国家都出现了全民押注房地产的趋势。
失败的根源在于住房建设不足，尤其是在就业岗位充足的繁荣城市附近。各种繁琐的高房租和高房价抑制了外来人口，进而造成增长放缓。此外，住房成本的飞涨造成了巨大的不平等，加剧了代际和地区差异。
这样的情景在我们国家也并不陌生。尽管城市管理者都为城市建立了很多好故事和新名片，但市民们依然感到困惑：特殊时期，生活的物资可以得到保障吗？狼性工作方式会带来好的报酬吗？城市的“抢人大战”愈演愈烈，未来养老能获得保障吗？对于新市民来说，则还有能否在这座城市立足的焦虑
责任编辑:杨青
